FAQ investisseur
Acheter un bien à Lombok :
vos questions, nos réponses
Leasehold, freehold, PT PMA, taxes — un guide clair et honnête sur le fonctionnement réel de l'achat immobilier par un étranger à Lombok, en Indonésie.
Les étrangers ne peuvent pas détenir directement le titre de pleine propriété indonésien (Hak Milik) à leur propre nom. Il existe cependant deux voies parfaitement légales et largement utilisées : (1) un bail emphytéotique (leasehold, Hak Sewa), où vous louez un terrain ou un bien à un détenteur de titre indonésien pour une longue durée — généralement structurée en 25 + 25 + 10 ans (jusqu'à 60 ans au total) ; et (2) l'achat via une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers), qui peut détenir un titre de propriété commercial (Hak Guna Bangunan, ou HGB). Ces deux structures sont couramment utilisées par les acheteurs européens à Lombok et pleinement opposables devant les tribunaux indonésiens.
Le leasehold (Hak Sewa) vous donne le droit d'utiliser un bien pour une durée déterminée, généralement 25 ans avec deux options de renouvellement de 25 et 10 ans (60 ans au total). Vous ne possédez pas le terrain sous-jacent — le détenteur du titre indonésien en conserve la propriété. C'est plus simple et moins coûteux à mettre en place, et cela offre une bonne protection lorsqu'il est enregistré devant un Notaire (PPAT) et auprès de l'Agence nationale foncière (BPN).
Le freehold via PT PMA donne à une société que vous possédez et contrôlez le droit de détenir un titre HGB — un droit de propriété commercial sur le terrain et le bâtiment, renouvelable indéfiniment. Il offre une meilleure sécurité à long terme, une meilleure valeur de revente et la possibilité de générer des revenus locatifs légalement. La contrepartie est le coût et le temps nécessaires pour créer une société indonésienne.
Le freehold via PT PMA donne à une société que vous possédez et contrôlez le droit de détenir un titre HGB — un droit de propriété commercial sur le terrain et le bâtiment, renouvelable indéfiniment. Il offre une meilleure sécurité à long terme, une meilleure valeur de revente et la possibilité de générer des revenus locatifs légalement. La contrepartie est le coût et le temps nécessaires pour créer une société indonésienne.
Oui — mais uniquement si vous détenez un permis de séjour indonésien, et seulement pour un logement que vous habitez vous-même. Le Hak Pakai (droit d'usage) est le seul titre délivré directement à un particulier étranger : votre nom figure sur le certificat, sans société intermédiaire. Il constitue une troisième voie de propriété, aux côtés du leasehold et de la PT PMA.
Les contreparties sont réelles, il convient donc à un profil restreint :
Les contreparties sont réelles, il convient donc à un profil restreint :
- Résidence exigée — vous devez détenir un permis de séjour KITAS ou KITAP (par exemple un visa retraite ou travail). Un non-résident achetant à distance depuis l'Europe ne peut généralement pas recourir au Hak Pakai.
- Un seul bien, usage personnel uniquement — limité à un unique bien résidentiel. La location commerciale n'est pas autorisée : pas d'Airbnb, pas de Booking.com, pas de tarifs à la nuitée.
- Durée — une durée initiale d'environ 30 ans, prolongeable et renouvelable, donc adaptée aux détentions de moyen terme et aux résidences de retraite plutôt qu'aux investissements sur plusieurs générations.
- Coût d'exploitation faible — peu coûteux à mettre en place (environ 300–850 €), sans comptabilité de société à tenir, seulement la taxe foncière annuelle standard (PBB).
- Vérification du titre (due diligence) — confirmer que le propriétaire indonésien détient un titre clair (Hak Milik ou HGB), sans charges ni litiges auprès du BPN.
- Rédaction du contrat de bail — un bail bilingue (indonésien/anglais) est rédigé par un Notaire-Officier foncier qualifié (PPAT), précisant la durée, les droits de renouvellement, l'usage autorisé et les droits de revente.
- Signature notariale — les deux parties signent devant le Notaire. L'accord devient un acte public opposable devant les tribunaux indonésiens.
- Enregistrement au BPN — le bail est enregistré auprès de l'Agence nationale foncière, offrant une couche de protection juridique supplémentaire.
- Paiement — généralement par virement bancaire sur un compte séquestre détenu par le notaire ou directement à la signature de l'acte.
Une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) est une société à responsabilité limitée à capitaux étrangers enregistrée selon le droit indonésien. C'est le véhicule juridique qui permet aux étrangers de détenir un titre équivalent à la pleine propriété (HGB) sur un terrain indonésien.
Vous avez besoin d'une PT PMA si vous voulez : posséder un terrain en freehold plutôt qu'en leasehold ; exploiter légalement une location commerciale de courte durée ; ou structurer votre investissement à des fins fiscales et de transmission patrimoniale.
Vous n'avez pas besoin d'une PT PMA pour un achat standard en leasehold longue durée. Une PT PMA n'est pas une simple formalité — c'est une société indonésienne pleinement opérationnelle, avec des obligations fiscales et déclaratives. La création prend généralement 4 à 8 semaines et coûte environ 1 200 € en frais juridiques et gouvernementaux, avec des coûts administratifs annuels d'environ 500 €/an.
Vous avez besoin d'une PT PMA si vous voulez : posséder un terrain en freehold plutôt qu'en leasehold ; exploiter légalement une location commerciale de courte durée ; ou structurer votre investissement à des fins fiscales et de transmission patrimoniale.
Vous n'avez pas besoin d'une PT PMA pour un achat standard en leasehold longue durée. Une PT PMA n'est pas une simple formalité — c'est une société indonésienne pleinement opérationnelle, avec des obligations fiscales et déclaratives. La création prend généralement 4 à 8 semaines et coûte environ 1 200 € en frais juridiques et gouvernementaux, avec des coûts administratifs annuels d'environ 500 €/an.
Les principales étapes sont :
- Choisir une classification d'activité (KBLI) autorisant la détention de biens — généralement l'hôtellerie ou les services immobiliers.
- Acte notarié de constitution — un Notaire indonésien qualifié rédige et exécute les statuts de la société.
- Enregistrement OSS — enregistrement en ligne via le système gouvernemental de soumission unique (Single Submission) pour obtenir un numéro d'identification d'entreprise (NIB).
- Compte bancaire professionnel — ouvrir un compte dans une banque indonésienne au nom de la société.
- Exigences de capital — l'investissement minimum annoncé est de 10 milliards IDR, bien que les exigences de capital effectivement libéré soient plus faibles en pratique pour les structures de détention immobilière.
Bali et Lombok offrent les mêmes structures de propriété légales et des coûts de transaction similaires — la différence tient au stade de maturité du marché. Lombok ressemble aujourd'hui beaucoup à ce qu'était Bali il y a 5 à 7 ans, et c'est précisément cet écart qui constitue l'opportunité.
Prix d'entrée. Les villas en zone prime à Lombok se situent généralement entre 140 000 € et 325 000 €, contre environ 280 000 € à 555 000 € pour des villas comparables à Bali. Le terrain prime dans le corridor de Mandalika à Lombok tourne autour de 110–200 €/m² — une fraction des 1 400–2 800 €/m² observés dans les zones les plus prisées de Bali.
Rendement et croissance. Les rendements locatifs bruts à Lombok avoisinent 16–21 % (contre 8–12 % à Bali), et la récente appréciation annuelle des prix a été bien plus forte — de l'ordre de 15 à 20 % par an à Lombok contre quelques pourcents sur un marché balinais arrivé à maturité.
Trajectoire touristique. Bali attire environ 4 millions de visiteurs par an, avec une croissance à un chiffre ; Lombok est plus petite (~750 000) mais croît de 25 à 35 % par an, les arrivées devant à peu près doubler dans les prochaines années à mesure que Mandalika et l'aéroport international montent en puissance.
Le compromis, en toute honnêteté. Bali est le marché le plus liquide, le mieux documenté et le plus rapide à la revente — le choix le plus sûr si votre horizon est inférieur à trois ans. Lombok récompense un horizon de 5 à 10 ans et une tolérance à une moindre liquidité en échange d'un rendement total supérieur. RumahYa se concentre sur Lombok précisément parce que cette fenêtre risque/rendement est encore ouverte.
Prix d'entrée. Les villas en zone prime à Lombok se situent généralement entre 140 000 € et 325 000 €, contre environ 280 000 € à 555 000 € pour des villas comparables à Bali. Le terrain prime dans le corridor de Mandalika à Lombok tourne autour de 110–200 €/m² — une fraction des 1 400–2 800 €/m² observés dans les zones les plus prisées de Bali.
Rendement et croissance. Les rendements locatifs bruts à Lombok avoisinent 16–21 % (contre 8–12 % à Bali), et la récente appréciation annuelle des prix a été bien plus forte — de l'ordre de 15 à 20 % par an à Lombok contre quelques pourcents sur un marché balinais arrivé à maturité.
Trajectoire touristique. Bali attire environ 4 millions de visiteurs par an, avec une croissance à un chiffre ; Lombok est plus petite (~750 000) mais croît de 25 à 35 % par an, les arrivées devant à peu près doubler dans les prochaines années à mesure que Mandalika et l'aéroport international montent en puissance.
Le compromis, en toute honnêteté. Bali est le marché le plus liquide, le mieux documenté et le plus rapide à la revente — le choix le plus sûr si votre horizon est inférieur à trois ans. Lombok récompense un horizon de 5 à 10 ans et une tolérance à une moindre liquidité en échange d'un rendement total supérieur. RumahYa se concentre sur Lombok précisément parce que cette fenêtre risque/rendement est encore ouverte.
Il n'existe pas de « meilleure » zone unique — cela dépend de ce que vous recherchez : revenus locatifs, plus-value, ou cadre de vie. Les principales zones d'investissement :
- Kuta / Mandalika (sud) — le moteur de la croissance de Lombok, qui abrite la Zone économique spéciale de Mandalika, le circuit MotoGP et l'aéroport international. La plus forte demande locative et la plus forte appréciation, mais aussi les prix d'entrée les plus élevés.
- Selong Belanak (sud-ouest) — un spot de surf et de plage en plein essor, avec de bons rendements et des valeurs foncières encore en hausse, et une ambiance plus détendue que Kuta.
- Îles Gili (Trawangan, Air, Meno) — des marchés établis, très touristiques, avec un bon taux d'occupation. Trawangan est la plus animée et la plus concurrentielle ; Air et Meno sont plus calmes, avec des volumes plus réduits.
- Senggigi (ouest) — la plus ancienne zone balnéaire de Lombok : plus stable et à rendement plus faible, avec des infrastructures en amélioration constante.
Les rendements varient fortement selon l'emplacement, la gamme du bien et le niveau de gestion active de la villa. À titre indicatif :
Deux particularités locales à connaître : la semaine de course MotoGP peut faire grimper les tarifs à la nuitée de 3 à 5 fois la normale et représenter une part significative du revenu annuel des villas proches ; et une location longue durée (6 mois et plus) génère un peu moins (~15 %) mais demande bien moins de gestion. Ces chiffres sont indicatifs, pas des garanties — les rendements réels dépendent fortement du bien et de l'opérateur.
- Les rendements bruts vont généralement de 16 à 21 % dans les zones prime (Kuta/Mandalika en haut de fourchette) à 13–17 % dans les zones plus établies comme Senggigi.
- Les rendements nets, après gestion, entretien, assurance et taxes locales, se situent réalistement autour de 10 à 15 % — les charges courantes absorbent généralement 25 à 28 % du revenu brut.
- Le taux d'occupation tourne autour de 60 à 75 % par an pour les biens bien gérés, dépassant 85 % en haute saison.
Deux particularités locales à connaître : la semaine de course MotoGP peut faire grimper les tarifs à la nuitée de 3 à 5 fois la normale et représenter une part significative du revenu annuel des villas proches ; et une location longue durée (6 mois et plus) génère un peu moins (~15 %) mais demande bien moins de gestion. Ces chiffres sont indicatifs, pas des garanties — les rendements réels dépendent fortement du bien et de l'opérateur.
Les principales taxes de transaction en Indonésie sont :
- BPHTB (taxe d'acquisition, payée par l'acheteur) : 5 % de la valeur d'acquisition au-delà d'un seuil local d'exonération (généralement autour de 60 millions IDR). Calculée sur le montant le plus élevé entre le prix de vente convenu et la valeur fiscale officielle (NJOP).
- PPh (impôt sur le revenu de la transaction, payé par le vendeur) : 2,5 % de la valeur brute de la transaction. En pratique, les acheteurs absorbent souvent ce coût dans le cadre de la négociation.
- La PBB (taxe foncière annuelle sur le terrain et le bâtiment) est très faible à Lombok — généralement 500 000 à 2 000 000 IDR/an (30–120 €) pour une villa.
- Pas d'impôt distinct sur les plus-values — les gains à la revente sont traités comme un revenu ordinaire de l'entité vendeuse.
Pour un bien loué à titre individuel :
- Taxe foncière annuelle (PBB) : 30–120 €/an
- Charges (électricité PLN, eau) : variables selon la consommation, généralement 60–200 €/mois pour une villa
- Gestion locative si le bien est loué : généralement 15–25 % du revenu locatif, ou un forfait mensuel
- Coûts de personnel (jardinier, sécurité, ménage) : 2–5 millions IDR/mois chacun (~110–280 €)
- Réserve d'entretien : prévoir 1 à 2 % de la valeur du bien par an
- Comptabilité et administration annuelles : environ 500 €/an via un comptable local
- Renouvellement de la licence d'activité (NIB) et obligations déclaratives
Achat en leasehold (sans PT PMA requise) :
- Vérification du titre (due diligence) : 1–2 semaines
- Rédaction et examen juridiques : 1 semaine
- Signature notariale : 1 jour
- Enregistrement au BPN : 2–4 semaines
- Total : environ 4 à 8 semaines
- Création de la PT PMA : 4–8 semaines (peut se faire en parallèle de la due diligence)
- Acquisition du bien : 4–8 semaines après la création de la société
- Total : environ 8 à 16 semaines
La vérification du titre (due diligence) est l'étape la plus importante d'un achat à Lombok, et c'est là qu'un agent côté acheteur prouve sa valeur. Une vérification sérieuse couvre :
Prévoyez environ 2 800 à 6 500 € pour une due diligence indépendante approfondie. RumahYa coordonne le tout de bout en bout avec des Notaires (PPAT) et des géomètres de confiance, avant que vous n'engagiez le moindre euro.
- Vérification du certificat — confirmer que le certificat (Hak Milik, HGB ou Hak Pakai) est authentique et enregistré auprès de l'Agence nationale foncière (BPN).
- Historique du titre — retracer les propriétaires précédents, idéalement sur plus de 20 ans, pour déceler toute rupture dans la chaîne de propriété.
- Privilèges et charges — vérifier l'absence d'hypothèque, de gage ou de revendication d'un tiers sur le terrain.
- Zonage — confirmer que le terrain autorise l'usage prévu (résidentiel, tourisme/commercial, etc.).
- Bornage physique — un géomètre agréé confirme que les limites et la superficie réelles correspondent au certificat.
Prévoyez environ 2 800 à 6 500 € pour une due diligence indépendante approfondie. RumahYa coordonne le tout de bout en bout avec des Notaires (PPAT) et des géomètres de confiance, avant que vous n'engagiez le moindre euro.
La plupart des problèmes viennent de la précipitation, d'une mauvaise confiance, ou d'une tentative de contourner les règles de propriété. Les principales :
- Recourir à un montage « nominee » — faire détenir le titre de pleine propriété en votre nom par un ami ou une société indonésienne. C'est largement proposé mais juridiquement inopposable : sur le papier, le bien est le leur, et des litiges ont laissé des acheteurs étrangers sans recours et avec une perte totale. Utilisez toujours une structure juridique appropriée (leasehold, Hak Pakai ou PT PMA).
- Sauter ou bâcler la due diligence — s'engager avant que le titre, les charges et les limites n'aient été vérifiés de manière indépendante.
- Céder à la pression et aux prix « trop beaux » — un prix bien en dessous du marché, un vendeur qui pousse à une décision rapide, ou un certificat « en cours de traitement » ou détenu par un tiers sont des signaux d'alarme classiques.
- Négliger les aspects pratiques — un accès routier légal et une source d'eau fiable sont faciles à oublier et coûteux à corriger après coup.
- Sous-estimer les frais annexes — taxe de mutation, frais de notaire et juridiques, commission d'agence et due diligence ajoutent ensemble généralement 10 à 15 % au prix d'achat.
Oui, avec la bonne structure juridique en place.
La location touristique de courte durée (Airbnb, Booking.com, etc.) nécessite un permis d'hébergement commercial (izin usaha akomodasi). Ce permis est nettement plus facile à obtenir lorsque le bien est détenu via une PT PMA, qui fournit l'entité commerciale légale nécessaire à l'activité commerciale.
La location longue durée (6 mois ou plus) est soumise à moins d'exigences réglementaires et peut se faire plus simplement.
Lombok promeut activement l'investissement touristique et l'environnement réglementaire autour de la location de villas est généralement plus accommodant qu'à Bali. RumahYa peut vous mettre en relation avec des gestionnaires immobiliers qui prennent en charge à la fois l'exploitation locative et la conformité.
La location touristique de courte durée (Airbnb, Booking.com, etc.) nécessite un permis d'hébergement commercial (izin usaha akomodasi). Ce permis est nettement plus facile à obtenir lorsque le bien est détenu via une PT PMA, qui fournit l'entité commerciale légale nécessaire à l'activité commerciale.
La location longue durée (6 mois ou plus) est soumise à moins d'exigences réglementaires et peut se faire plus simplement.
Lombok promeut activement l'investissement touristique et l'environnement réglementaire autour de la location de villas est généralement plus accommodant qu'à Bali. RumahYa peut vous mettre en relation avec des gestionnaires immobiliers qui prennent en charge à la fois l'exploitation locative et la conformité.
RumahYa est votre point de contact local, sur le terrain à Lombok. Concrètement, nous :
Toutes les informations de cette page sont fournies à titre éducatif uniquement et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un avocat indonésien qualifié avant de conclure toute transaction.
- Identifions et sélectionnons les biens — nous repérons les opportunités d'investissement, visitons les sites en personne, et écartons tout ce qui présente un titre incertain ou des problèmes juridiques.
- Vérifions les titres fonciers — avant de présenter un bien, nous contrôlons la clarté du titre, la conformité du zonage et l'absence de litiges auprès du BPN.
- Coordonnons la due diligence — nous travaillons avec des Notaires (PPAT) et des avocats locaux de confiance pour gérer le volet juridique de votre transaction.
- Comblons la distance — pour les acheteurs qui ne peuvent pas être à Lombok à plein temps, nous gérons la logistique sur place et vous tenons informé à chaque étape.
- Vous mettons en relation avec les bons partenaires — création de PT PMA, gestion immobilière, supervision de construction : nous vous connectons à des professionnels locaux vérifiés.
Toutes les informations de cette page sont fournies à titre éducatif uniquement et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un avocat indonésien qualifié avant de conclure toute transaction.
Les deux sont des voies parfaitement légales pour les investisseurs étrangers, et le bon choix dépend de l'échelle et de l'objectif du projet — pas simplement de laquelle est « la moins chère ». Voici la comparaison réelle des coûts et obligations de chacune, côte à côte.
Coût initial
C'est le point que les investisseurs comprennent le plus souvent mal. Que vous louiez via un leasehold ou une PT PMA, l'Indonésie applique la même taxe finale de 10 % sur les revenus locatifs bruts — pas sur le bénéfice net, et non réduite par la détention d'une société. Une PT PMA ne réduit pas ce taux ; son avantage réside dans la sécurité du titre et la facilité d'obtention du permis commercial, pas dans un allègement fiscal sur les revenus locatifs.
En pratique
Pour une villa unique autour de 200 000 € détenue principalement pour un usage personnel ou une location longue durée, le leasehold est plus simple et nettement moins coûteux à gérer au quotidien. Pour ceux qui développent du terrain, détiennent plusieurs biens, ou exploitent des locations courte durée à titre commercial, la sécurité du titre et la facilité du permis de la PT PMA compensent généralement son surcoût de création de 1 200 € et ses 500 €/an de frais de fonctionnement.
Coût initial
- Leasehold : Aucune société à créer. Les frais de notaire et juridiques ajoutent généralement 1 à 2 % à la valeur de la transaction. Vous pouvez être sous contrat en 4 à 8 semaines.
- PT PMA : La création de la société coûte environ 1 200 € en frais juridiques et gouvernementaux, et prend 4 à 8 semaines à elle seule — avant même de pouvoir signer pour le bien. Le délai total jusqu'à la signature tourne généralement autour de 8 à 16 semaines.
- Leasehold : La taxe foncière annuelle (PBB, 30 à 120 €/an) est votre seul coût administratif récurrent. Aucune déclaration d'entreprise, aucun comptable requis.
- PT PMA : Même PBB, plus une comptabilité et administration annuelles (environ 500 €/an via un comptable local) et des obligations déclaratives continues liées à la licence d'exploitation (NIB). Une PT PMA est une société réellement opérationnelle, pas une coquille vide — traitez-la comme telle.
- Leasehold : Un accord notarié privé pour une durée fixe (généralement 25 ans, renouvelable). Simple et peu coûteux à mettre en place, mais le titre sous-jacent reste entre les mains du propriétaire indonésien — votre renouvellement à l'année 25 dépend toujours de cette relation et de la façon dont le contrat a été rédigé.
- PT PMA : La société elle-même détient le Hak Guna Bangunan (HGB), un titre enregistré à l'Agence nationale foncière (BPN) — une sécurité juridique supérieure à celle d'un bail privé. C'est aussi la structure qui permet d'obtenir facilement un permis d'exploitation commerciale de location courte durée (izin usaha akomodasi), ce que le leasehold ne permet pas.
C'est le point que les investisseurs comprennent le plus souvent mal. Que vous louiez via un leasehold ou une PT PMA, l'Indonésie applique la même taxe finale de 10 % sur les revenus locatifs bruts — pas sur le bénéfice net, et non réduite par la détention d'une société. Une PT PMA ne réduit pas ce taux ; son avantage réside dans la sécurité du titre et la facilité d'obtention du permis commercial, pas dans un allègement fiscal sur les revenus locatifs.
En pratique
Pour une villa unique autour de 200 000 € détenue principalement pour un usage personnel ou une location longue durée, le leasehold est plus simple et nettement moins coûteux à gérer au quotidien. Pour ceux qui développent du terrain, détiennent plusieurs biens, ou exploitent des locations courte durée à titre commercial, la sécurité du titre et la facilité du permis de la PT PMA compensent généralement son surcoût de création de 1 200 € et ses 500 €/an de frais de fonctionnement.
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